As técnicas utilizadas na avaliação de galpões podem diferir das adotadas na avaliação de outros tipos de imóveis.
Ao avaliar galpões é importante considerar, em primeiro lugar, a singularidade desses ativos. Muitas vezes, embora possam ter áreas construídas e localizações semelhantes aos dados de referência levantados, eles podem apresentar diferenças na área do terreno, padrão construtivo, acabamento, tempo de construção, funcionalidade, etc., o que impede uma comparação direta.
Dessa forma, na avaliação de galpões, sejam eles industriais ou logísticos, é comum empregar o Método Evolutivo, no qual o terreno é avaliado separadamente das edificações e melhorias. A soma desses valores determinará o valor do imóvel, após a aplicação do Fator de Comercialização.
Para avaliar o terreno, busca-se referências na região onde o imóvel está localizado, assim como na proximidade dele, a fim de formar uma amostra. Essa amostra pode ser composta por imóveis disponíveis para venda ou que foram recentemente negociados. No entanto, as informações referentes às ofertas são tratadas de maneira diferente daquelas relacionadas aos imóveis transacionados recentemente.
Nos casos de micronumerosidade, ou seja, quando há uma quantidade insuficiente de dados para representar uma população, o avaliador deve procurar outras fontes de referência, como terrenos com edificações. Para determinar o valor do terreno, calcula-se o valor das edificações presentes e subtrai-se esse valor do valor de oferta ou transação, chegando assim ao valor do terreno. Uma vez formada a amostra, é aplicado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, comparando outros atributos dos terrenos amostrais em relação ao imóvel em avaliação, como localização, relevo, testada, proximidade de pontos relevantes, etc.
Após determinar o valor do terreno, o avaliador, com base nas características construtivas e de acabamento observadas durante a vistoria, calcula o valor da edificação. Esse cálculo envolve o custo para a construção de uma edificação análoga, mas não idêntica, capaz de substituir a existente em termos de capacidade e funcionalidade. Em seguida, aplica-se o índice de depreciação, de acordo com técnicas e manuais de avaliação, levando em consideração o estado de conservação, vida útil e aparência.
A soma do valor do terreno com o valor das edificações é multiplicada pelo Fator de Comercialização, conforme estabelecido na NBR 14.653-2:2011, item 8.2.4, letra (c). Esse fator pode ser maior ou menor que um, dependendo da conjuntura econômica do mercado na época da avaliação.
Portanto, a avaliação de galpões industriais ou logísticos requer técnicas especiais, envolvendo a combinação de métodos avaliatórios, e deve ser realizada por profissionais capacitados e experientes.
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