A norma técnica brasileira NBR 14.653, estabelecida pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), define os critérios e procedimentos para a elaboração de Laudos de Avaliação de Imóveis. O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado é descrito no item 8.2.1 dessa norma, que aborda as etapas do processo de avaliação.
Os passos a serem seguidos estão devidamente padronizados pela norma. Ela especifica as condições necessárias para a aplicação do método e orienta o planejamento da pesquisa, visando obter uma amostra representativa de dados de mercado semelhante ao imóvel avaliado. Nessa etapa, são identificadas as variáveis ou fatores relevantes na formação do valor do imóvel.
O levantamento de dados tem como objetivo obter uma amostra representativa que possa explicar o comportamento do mercado no qual o imóvel está inserido, sendo uma parte fundamental do processo de avaliação. Buscam-se imóveis disponíveis para venda ou que tenham sido recentemente negociados, a fim de compreender os aspectos que influenciam a formação de valor do imóvel.
Naturalmente, os imóveis selecionados para a amostra apresentarão diferenças em relação ao imóvel avaliado e entre si, considerando atributos como localização, topografia, frente do lote, padrão construtivo, área de terreno, área construída, estado de conservação, entre outros. Esses atributos são denominados variáveis no caso do uso de Regressão Linear ou fatores no caso do Tratamento por Fatores. Na Regressão Linear, empregam-se técnicas estatísticas com o auxílio de softwares especializados. No Tratamento por Fatores, os elementos da amostra passam por um processo de homogeneização para que cada um deles possa ser comparado com o imóvel avaliado. Esses processos determinarão o valor de mercado do imóvel com base nas características do mercado imobiliário local.
Em resumo, o Método Comparativo Direto consiste na comparação do imóvel avaliado com outros imóveis semelhantes disponíveis para venda ou que foram recentemente transacionados em um mercado imobiliário similar. Para aplicar esse método, de acordo com a normatização da NBR 14.653, é necessário realizar uma vistoria no imóvel em avaliação para identificar suas características e as do entorno, buscar referências de imóveis comparáveis para formar uma amostra representativa, consultar fontes que forneçam informações sobre as características e valores dos dados amostrais, analisar esses dados para identificar semelhanças e diferenças em relação ao imóvel avaliado e entre si, e realizar os ajustes necessários em cada um desses imóveis para torná-los comparáveis ao imóvel em avaliação. O valor de mercado será determinado pela média dos preços ajustados dos imóveis comparados.
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