A normatização para a Avaliação de Propriedades Rurais estão estabelecidas na Parte 3 ABNT NBR 14.653, com sua última atualização em 2019. Essa norma traz as diretrizes para este tipo de trabalho, pois define os procedimentos e requisitos a serem seguidos, incluindo terminologia, classificação, metodologia, especificações, entre outros. Além disso, ela descreve os requisitos mínimos que devem constar no trabalho avaliativo.
A Avaliação de Fazendas e outras Propriedades Rurais requer conhecimento técnico dos vários métodos a serem aplicados em cada etapa do processo. A metodologia mais comumente empregada é o Método Evolutivo, que combina dois ou três outros métodos de avaliação. O avaliador precisa ter a capacitação técnica necessária para cada uma dessas etapas.
Devido à particularidade dessas propriedades, não é possível determinar o valor por meio de comparação direta, pois existem benfeitorias reprodutivas e não reprodutivas que devem ser avaliadas separadamente. Dessa forma, é adotado um método para avaliar a terra nua, outro para avaliar as benfeitorias produtivas e outro para as benfeitorias não produtivas. O valor do imóvel será a soma desses valores, após a aplicação do Fator de Comercialização.
Para a Avaliação da Terra Nua, geralmente é utilizado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. Nesse método, o avaliador coleta amostras na região em questão, com outras propriedades que estão à venda ou foram recentemente transacionadas. No entanto, essas propriedades amostrais podem apresentar características diferentes de relevo, localização e capacidade de terra, bem como melhorias distintas. Para solucionar isso, o avaliador deve identificar o valor final de oferta da propriedade ou o valor pelo qual foi negociada, e caracterizar suas benfeitorias reprodutivas as não reprodutivas, como edificações, melhorias no solo, culturas, entre outros. Esses valores são então subtraídos do valor do imóvel, chegando-se assim ao VTN – Valor da Terra Nua.
Com o valor da terra nua de cada uma das propriedades amostrais, o avaliador pode determinar o VTN da propriedade em avaliação, comparando as características de cada uma dessas referências com a situação do imóvel em avaliação. Isso é feito por meio do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, analisando fatores como localização, proximidade de pontos de influência como rodovias pavimentadas, acesso, topografia, capacidade de uso da terra, etc.
O próximo passo é determinar o Valor das Benfeitorias Não Reprodutivas da propriedade em avaliação, como edificações, instalações de apoio, estradas e cercas, que não geram renda. Nesse caso, é aplicado o Método de Quantificação de Custo.
Em seguida, é necessário determinar o Valor das Benfeitorias Reprodutivas, que são aquelas que geram renda, como culturas, florestas plantadas, pastagens plantadas, pastagens nativas melhoradas, etc. Nesse caso, é adotado o Método de Capitalização da Renda.
A instrução normativa também especifica outras variáveis a serem consideradas, como ativos ambientais, melhorias no solo, etc.
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